Недвижимость в Абхазии: продавать или приторговывать

О возможной пользе и угрозах разрешения продажи недвижимости в Абхазии иностранцам рассуждает политолог, секретарь Общественной палаты Абхазии Нателла Акаба.

Нателла Акаба, Sputnik

В последнее время во властных кругах и в обществе, активно дискутируется тема создания в Абхазии эффективной экономики, что неудивительно, если учесть, что на сегодняшний день бюджет нашей страны чуть ли не на 70% формируется из средств, поступающих из России. В таких условиях говорить о политической независимости и суверенитете можно лишь с определенной натяжкой, поскольку старая как мир истина гласит, что политический суверенитет неразрывно связан с суверенитетом экономическим. Последний, как известно, подразумевает право государства самостоятельно определять стратегию социально-экономического развития, распоряжаться имеющимися в его распоряжении ресурсами, осуществлять хозяйственную деятельность. Следовательно, создание самодостаточной и эффективной экономики Абхазии должно стать абсолютным приоритетом.  

Руководство республики и эксперты едины во мнении, что необходимо задействовать внутренние резервы, хотя вопрос о том, каковы эти резервы, пока остается открытым. В свете этого перед Абхазией встает серьезная проблема: как рационально использовать имеющийся экономический потенциал и природные богатства. Поскольку собственные финансовые ресурсы в стране на данном этапе отсутствуют, привлечение в экономику иностранных, и, в первую очередь, российских, инвестиций приобретает решающее значение. Мировая практика свидетельствует: национальная экономика даже вполне благополучной страны не может эффективно развиваться без привлечения частных инвестиций, как и без ее широкого вовлечения во внешнеэкономические связи. В свете этого очевидны две основные задачи: первая — сделать Абхазию инвестиционно привлекательной, вторая – использовать инвестиции наиболее эффективным образом. Приходится констатировать, что пока мы не слишком преуспели в решении этих задач.

Кому достанется домик у моря

В контексте ускорения экономического развития Абхазии в повестку дня внесен вопрос о пересмотре законодательства в сфере продажи недвижимости иностранным гражданам. На самом деле, эта тема не нова – уже более десяти лет в стране с разной степенью интенсивности идет дискуссия, причем мнения ее участников крайне поляризованы. При этом каждый вновь избранный президент Республики Абхазия делает заявления о необходимости пойти на послабления в этом вопросе и дать гражданам РФ возможность приобретать жилье без получения абхазского гражданства, но статус-кво сохраняется.

Как известно, на сегодняшний день в республике существует запрет на приобретение или получение в дар жилой недвижимости лицам, не являющимся гражданами Республики Абхазия, что вынуждает тех, кто вознамерился приобрести "домик у моря", искать окольные пути осуществления своей мечты.  Таких путей несколько: первый – тем или иным способом добиться получения абхазского гражданства, что предусматривает сложную процедуру. Однако, согласно Закону о гражданстве Республики Абхазия для лиц, имеющих особые заслуги перед нашей республикой или перед человечеством, а также для специалистов, представляющих особый интерес для Абхазии, существуют возможности получить гражданство по упрощенной схеме. Второй путь – приобрести недвижимость через оформление нотариально заверенной "генеральной доверенности на иностранного покупателя" от собственника жилья. Вышеназванный документ, выдаваемый на три года, дает приобретателю право на владение, пользование и распоряжение недвижимостью. При этом выдавший доверенность собственник недвижимости может легко отозвать ее или по истечении трех лет отказаться от ее продления, что нередко и происходит на практике. Третий вариант связан с тем, что ограничения продажи недвижимости не касаются коммерческой недвижимости, и по закону гражданин России или юридическое лицо могут вполне легально стать собственниками строения, не относящегося к жилому фонду и не предназначенного для постоянного проживания. Таким образом, после перевода жилого строения в категорию коммерческой недвижимости, иностранный гражданин может приобрести его на вполне законных основаниях.

Вывести из "тени"

Как видно, все приведенные выше схемы в реальной жизни создают широкие возможности для коррупции, теневых сделок и криминала. Несмотря на кажущуюся строгость запретов, черный рынок жилья процветает, принося нелегальные доходы узкому кругу лиц, что никак не способствует решению многочисленных социально-экономических проблем страны. При этом страдает имидж Абхазии, что успешно используют в своих интересах наши недоброжелатели. Излишне говорить, какое воздействие такой "бизнес" отдельных наших соотечественников оказывает на инвестиционную привлекательность страны.

Следует отметить, что сторонники изменения законодательства в сфере продажи недвижимости иностранным гражданам считают нецелесообразным увязывать приобретение жилой недвижимости иностранцами с получением абхазского гражданства, полагая, что именно такой подход и наносит  ущерб национальным  интересам. В то же время они не имеют в виду полную отмену всех ограничений на продажу недвижимости, а видят острую необходимость в четкой проработке соответствующих законодательных норм, чтобы вывести из тени рынок недвижимости, поставить его под строгий контроль властных структур и минимизировать коррупционные риски. Кстати, представляется логичным предложение ряда экспертов разрешать сделки с недвижимостью исключительно гражданам стран, признавших независимость Республики Абхазия.

Аргументы "против"                                                        

В то же время необходимо внимательно выслушать и осмыслить доводы тех, кто выступает категорически против продажи недвижимости иностранцам. Одним из их аргументов является неблагоприятная демографическая ситуация, сложившаяся в Абхазии вследствие целого ряда драматических процессов, имевших место в нашем давнем и недавнем прошлом. Есть и другие основания для опасений – статус Абхазии как частично признанного государства, не интегрированного в систему международного права, не до конца преодоленные социально-экономические последствия войны и блокады, следствием которых являются экономическая миграция молодежи, относительно низкий уровень жизни и социальная уязвимость большинства граждан. В связи с этим в обществе существуют серьезные и небезосновательные опасения, что значительная часть недвижимости будет скуплена состоятельными иностранцами, и это нанесет непоправимый урон интересам наших будущих поколений. Кроме того, предполагается, что открытие рынка недвижимости для иностранцев приведет к резкому подъему цен на жилье в нашей республике до уровня цен Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов РФ, что сделает покупку жилья недоступной для большинства граждан Абхазии.

Несомненно, следует проанализировать доводы тех, кто категорически против смягчения правил приобретения недвижимости иностранцами и видит исключительно негативные последствия такого решения. В то же время не вполне понятно: считают ли они, что надо сохранить существующий статус-кво или предлагают какие-то изменения. И хотелось бы узнать, как они предполагают добиться значительного ускорения темпов экономического развития страны.

Защитные механизмы в других странах

Объективности ради следует сказать, что подобного рода опасения присущи отнюдь не только маленькой и уязвимой Абхазии, но и многим вполне благополучным странам. Существует проверенная временем и практикой система различных юридических или фискальных препятствий для иностранцев в вопросах приобретения недвижимости. Так, Швейцария считается примером страны, занимающей относительно жесткую позицию по вопросу покупки недвижимости иностранцами, что, впрочем, неудивительно, если учитывать великолепный природный ландшафт, политическую стабильность и особую инвестиционную привлекательность этой страны. Здесь действует "закон Лекса-Фридриха", устанавливающий квоту для иностранцев на приобретение недвижимости в Швейцарии — примерно 1500 разрешений в год. Целью квотирования является сдерживание роста цен на жилье, который может сделать покупку жилой недвижимости недоступной для местного населения. С целью защитить права своих граждан на Мальте разрешают приобретать дешевое жилье исключительно местным жителям, а наиболее дорогую недвижимость предлагают иностранцам.

Как известно, Швейцария разделена на кантоны и коммуны (общины). Автономия общин считается государственно-правовым принципом, закрепленным в Конституции страны. Иностранец не может подавать заявку на приобретение недвижимости в Швейцарии — квоты разделены по кантонам, и каждое разрешение рассматривается индивидуально кантонами и коммунами. При этом квоты определяют число объектов жилой недвижимости для каждого региона, которую может приобрести иностранец. Таким образом, приобрести недвижимость иностранцы могут далеко не во всех кантонах. К тому же сами кантоны, как и коммуны, могут вводить собственные ограничения на продажу недвижимости иностранцам, порой еще более жесткие, чем существующие в федеральном законодательстве. Так, например, продажа жилой недвижимости иностранцам — нерезидентам Швейцарии в кантонах Цюрих и Женева вообще не разрешена.  Но наиболее либеральный в этом отношении кантон Во (Vaud), включающий горные курорты Виллар, разрешают иностранцам покупать практически любую недвижимость, однако право ее перепродажи ограничено, и иностранный гражданин может иметь в своем владении только один дом на территории всей Швейцарии.

Согласно закону о продаже недвижимого имущества иностранным гражданам на территории Лихтенштейна, иностранцы, не располагающие видом на жительство, могут рассчитывать на приобретение недвижимости лишь в строго установленных властями местах. Владельцы недвижимости в Лихтенштейне обязательно оплачивают налог на собственность, который называется "Property Tax" и составляет 1,08 % от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Следует отметить, что поскольку недвижимость в этом карликовом государстве довольно дорогая, сумма получается внушительная. Кроме этого, иностранцам приходится заплатить еще и муниципальный налог, а в случае продажи недвижимости им придется заплатить государству налог на доход, который составляет от 3 до 17 %.

Проверка личных данных

Одним из обязательных условий для приобретения недвижимости в Лихтенштейне, да и в ряде других стран, является прохождение проверки (анкетирования) потенциальным покупателем. На основании полученных данных местные власти тщательнейшим образом проверяют возможного приобретателя на предмет криминального прошлого или настоящего. И только после получения подтверждения, что иностранный гражданин не связан с криминалом и соответствует всем предъявляемым требованиям властей, с ним может быть заключен договор о покупке недвижимости, который заверяется местным адвокатом.

Подводя итоги

Как видно, в некоторых случаях ограничение аппетитов иностранных инвесторов вполне оправданно, хотя на первый взгляд, такие меры вступают в противоречие с политикой, нацеленной на привлечение в страну средств зарубежных инвесторов. Как видно, власти всегда стараются продемонстрировать собственному населению готовность не допустить "распродажи родины", хотя практически всегда и везде людям свойственно искать "обходные пути". Особенно актуальной является задача разработки четкой нормативно-правовой базы в области иностранных инвестиций и приобретения недвижимости иностранными гражданами, при этом вряд ли разумно обусловливать это получением абхазского гражданства.

В процессе выработки четких "правил игры" для российских инвесторов было бы целесообразно предоставить приоритетное право покупки или долгосрочной аренды недвижимости тем из них, кто готов осваивать наиболее депрессивные районы Абхазии, восстанавливая там инфраструктуру и создавая рабочие места для местных граждан. Однако вряд ли можно будет совершить экономический рывок, если не начать решительную и бескомпромиссную борьбу с коррупцией. Если сделать эту сферу как можно более прозрачной и доступной для государственного и общественного контроля, то успех возможен. Как результат, жители восточных регионов нашей республики получат новые рабочие места, доступное жилье, восстановленную инфраструктуру и другие блага, а абхазская экономика получит импульс для совершения серьезного прорыва за счет создания новых точек роста. Понятно, что сама по себе продажа жилья иностранцам экономику не поднимет, но выведение этой сферы из тени поможет не только обеспечить экономике страны дополнительные поступления, но и сделает Абхазию более привлекательной страной для серьезных инвесторов.

Необходимо предпринять решительные меры для устранения все углубляющегося неравенства в социально-экономическом развитии районов Абхазии. Этого можно достичь с помощью интенсивного развития туристических кластеров в восточных регионах республики, что невозможно без привлечения российских инвесторов. В этой связи восстановление транспортной инфраструктуры приобретает особое значение, а запуск Сухумского аэропорта должен стать первоочередной задачей. Возобновление авиасообщения между Россией и Абхазией должно стать необходимым условием абхазо-российского экономического сотрудничества.