Концепция проекта Закона Республики Абхазия «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

1.       Название законопроекта
Закон Республики Абхазия «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

2.       Обоснование необходимости разработки законопроекта
Недвижимое имущество является основой функционирования любой экономической системы. В условиях послевоенного развития Республики Абхазия отношения, связанные с оборотом недвижимого имущества, приобрели для нашего государства и его граждан особое значение. Поэтому наведение порядка в указанной сфере, в первую очередь посредством надлежащего нормативно-правового регулирования, является одной из важнейших и первоочередных задач в рамках намеченной реформы в социально-экономической сфере республики. Оптимизация оборота недвижимого имущества и, как следствие, становление прозрачного и цивилизованного рынка недвижимости, будет способствовать развитию инфраструктуры, повышению инвестиционной привлекательности и мобилизации экономических ресурсов страны.

Настоящий законопроект является нормативной основой становления в Республике Абхазия централизованной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, включающей в себя единый реестр объектов недвижимости, регистрирующий орган, обладающий исключительными полномочиями в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, единый методологический и понятийный аппарат, единую систему государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости. Целью введения указанной системы является поэтапное наведение порядка в сфере оборота недвижимого имущества, преодоление последствий правового вакуума 90-х годов путем сбора, анализа и учета информации о состоянии рынка недвижимости в Республике Абхазия, ее систематизации и сведения в единый реестр данных об объектах недвижимости и их правообладателях.

3.       Структура законопроекта
Структура законопроекта предусматривает его деление на главы и статьи в соответствии с «Правилами по юридико-техническому оформлению законопроектов», утвержденными Постановлением Народного Собрания Республики Абхазия от 29 июня 2007 года № 1776 – с – IV.

4.       Ориентировочный план законопроекта
В законопроекте планируется группировка норм по главам в соответствии со следующим ориентировочным планом:

1) общие положения;

2) единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

3) государственный технический учет и техническая инвентаризация зданий, сооружений и (или) их составляющих;

4) порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

5) особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество;

6) систематическая регистрация прав на недвижимое имущество;

7) заключительные и переходные положения.

5.       Цели и задачи законопроекта
Создание централизованной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с законопроектом направлено на достижение следующих основных целей:

1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2) повышение качества предоставляемых государством услуг в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, государственного учета и технической инвентаризации объектов недвижимости;

3) формирование правовых основ для развивающегося рынка недвижимости;

4) повышение инвестиционной привлекательности Республики Абхазии за счет обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость;

5) создание условий для формирования единой базы данных объектов недвижимости в рамках государственного реестра.

Основными задачами введения централизованной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с законопроектом являются:

1) упрощение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

2) совершенствование деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также технический учет и техническую инвентаризацию в Республике Абхазия;

3) формирование единой республиканской базы данных, в том числе электронной, об объектах недвижимости с учетом их стоимостных и технических характеристик;

4) обеспечение доступа к информации, содержащейся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, со стороны государственных органов и других заинтересованных лиц в порядке и на условиях, определяемых законопроектом;

5) создание условий для комплексной оценки и стратегического планирования государственной политики в сфере защиты рынка недвижимости Республики Абхазия;

6) создание правового механизма, обеспечивающего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших до вступления законопроекта в силу.

6.       Общие положения законопроекта
В соответствии с настоящей Концепцией разрабатываемый законопроект будет применяться к правоотношениям, возникающим в связи с государственной регистрацией возникновения, изменения и прекращения прав (обременений прав), а также юридических притязаний на следующие виды недвижимого имущества:

1) земельные участки;

2) капитальные строения (здания, сооружения);

3) незавершенные (законсервированные) капитальные строения;

4) изолированные помещения, в том числе жилые;

5) предприятия как имущественные комплексы;

6) другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательством Республики Абхазия.

В едином государственном реестре будут регистрироваться:

права на недвижимое имущество: право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, землепользования, сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года, иные права по желанию правообладателей.

обременения прав на недвижимое имущество: право пользования на срок не менее одного года, право доверительного управления, залог, арест, ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции, иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами, за исключением преимущественных интересов (прав (обременений прав) на недвижимое имущество, которые не подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре и признаются действительными без указанной регистрации).

изменения прав (обременений прав) на недвижимое имущество: изменение вида права на недвижимое имущество, идентификационных характеристик объекта недвижимости, сведений о правообладателе, условий договоров на объекты недвижимости, иные изменения, подлежащие государственной регистрации в едином государственном реестре в соответствии с законом или соглашением сторон.

В соответствии с настоящей Концепцией права (обременения прав) на недвижимое имущество, регистрация которых в едином государственном реестре, является обязательной, возникают с момента их государственной регистрации. С момента вступления в силу законопроекта единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и правоустанавливающий документ будут являться единственными источниками информации, подтверждающими зарегистрированные права (обременения прав) на недвижимое имущество.

Кроме того, важное значение имеет отказ от практики государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В соответствии с законопроектом государственной регистрации будут подлежать только переход прав (обременений прав) на недвижимое имущество. В этой связи соответствующие изменения потребуется внести в Гражданский Кодекс Республики Абхазия.

7. Единый государственный реестр

В соответствии с настоящей Концепцией все сведения и документы в отношении зарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Республики Абхазия, включая информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество и иных объектах регистрации, идентификационных характеристиках недвижимого имущества, сведения о правообладателях, будут сведены в едином государственном реестре.

Предлагается следующая ориентировочная структура единого государственный реестр:

1) книга учета документов, поступающих на регистрацию, которая будет вестись в целях учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на государственную регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество и иных объектов регистрации;

2) регистрационная книга, которая состоит из регистрационных листов, заполняемых на отдельные объекты недвижимости;

3) регистрационные дела, которые содержат содержит копии правоустанавливающих и других документов, прилагаемых к заявлению, поданному на регистрацию;

4) книга учета запросов на предоставление сведений из единого государственного реестра, которая ведется регистрирующим органом в целях учета поступивших запросов и предоставленной информации из единого государственного реестра;

5) электронная информационная система.

Установление порядка ведения единого государственного реестра предлагается делегировать Кабинету Министров Республики Абхазия.

8. Государственный технический учет и инвентаризация

Наведение порядка в сфере государственного учета и технической инвентаризации объектов недвижимости – одна из важнейших задач проводимой реформы. В настоящее время нормативно-правовое регулирование в данной сфере осуществляется на основании актов бывшего союза ССР, организация деятельности БТИ в районах крайне неоднородна, отсутствует единый порядок и методика работы.

В этой связи в соответствии с настоящей Концепцией предлагается заложить основы осуществления технического учета и инвентаризации в законопроекте, делегировав Кабинету Министров полномочия по установлению порядка их осуществления, а также тарифов за оказываемые услуги в рамках указанной сферы. Государственный учет и инвентаризация зданий, сооружений (их составляющих) и выданный на их основе технический паспорт объекта недвижимости – будет являться обязательным условием государственной регистрации прав на указанное недвижимое имущество.

9. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Предлагается определить в законе общий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также особенности регистрации прав для отдельных видов недвижимого имущества или субъектов регистрации.

Общий порядок регистрации предусматривает следующее:

1) прием документов, предусмотренных законом, для государственной регистрации (заявления, правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие объект регистрации, документы удостоверяющие личность заявителя и подтверждающие оплату государственной пошлины и др.);

2) проверка документов, представленных на государственную регистрацию, включая проверку законности совершаемой сделки и (или) иных юридических фактов (юридических составов), являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество или иных объектов государственной регистрации на соответствие законодательству Республики Абхазия;

3) установление отсутствия противоречий между заявленными правами (обременениями прав) и уже зарегистрированными правами (обременениями прав) на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

4) внесение записей в регистрационный лист о произведенной регистрации либо отказ или приостановление государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом;

5) совершение надписи на правоустанавливающем документе о произведенной государственной регистрации;

6) выдача правоустанавливающего документа с отметкой о произведенной регистрации, либо документа об отказе или приостановлении государственной регистрации по основаниям, предусмотренным законом.

В рамках общего порядка государственной регистрации планируется также исчерпывающим образом указать основания приостановления и отказа в государственной регистрации, установить требования, предъявляемые к документам, необходимым для государственной регистрации, права и обязанности регистрирующего органа.

Особенности государственной регистрации планируется установить, в зависимости от субъекта и (или) объекта регистрации, для следующих случаев:

регистрация в отношении ранее возникших прав, признаваемых без государственной регистрации;

регистрация прав на недвижимое имущество, расположенное на незарегистрированном земельном участке;

регистрация прав на недвижимое имущество в многоквартирных домах;

регистрация права общей собственности на недвижимое имущество;

регистрация сервитутов;

регистрация права государственной собственности;

регистрация прав негосударственных учреждений;

регистрация на основании судебных актов;

регистрация при наследовании и признании гражданина безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным или недееспособным;

регистрация при реорганизации юридического лица;

регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество в процедурах банкротства;

регистрация залога недвижимого имущества (ипотеки);

регистрация объединения и разделения объектов недвижимости;

регистрация прав на недвижимое имущество, принадлежащих членам крестьянского (фермерского) хозяйства;

регистрация прав на подземные сооружения;

регистрация прав на недвижимое имущество, входящих в состав имущественного комплекса;

регистрация юридических притязаний;

регистрация прекращения права в связи с гибелью (повреждением) недвижимого имущества или отказом от прав на него.

Кроме того особый порядок государственной регистрации, так называемая систематическая регистрация, будет установлен для прав, возникших до введения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Систематическая регистрация осуществляется с целью пополнения единого государственного реестра сведениями о ранее возникших правах (обременениях прав) на недвижимое имущество и носит учетный характер. Установление порядка проведения систематической регистрации в Республике Абхазия предлагается делегировать Кабинету Министров Республики Абхазия.

10. Переходные положения и планируемые мероприятия, связанные со вступлением законопроекта в силу

В связи с особой важностью и общественной значимостью законопроекта необходимо предусмотреть, как минимум, трехмесячную отсрочку его вступления в силу со дня опубликования. Нормы законопроекта не будут иметь обратную силу и соответственно должны применяться только к тем отношениям (правам и обязанностям), которые возникли после его вступления в силу. Ранее возникшие права должны признаваться действительными и без государственной регистрации при условии их соответствия законодательству Республики Абхазия, действовавшему на момент возникновения соответствующего права. Вместе с тем в законопроекте планируется закрепить ряд норм, стимулирующих правообладателей к государственной регистрации ранее возникших прав в едином государственном реестре посредством систематической регистрации.

Кабинету Министров Республики Абхазия в месячный срок с даты вступления законопроекта в силу необходимо будет осуществить мероприятия по приведению в соответствие с законом изданные им нормативные правовые акты, а также организовать разработку и утверждение нормативных правовых актов, обеспечивающих реализацию закона, в том числе:

порядок ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;

порядок проведения государственного технического учета и технической инвентаризации;

порядок проведения систематической регистрации.



Расчет ставок налога*



Для расчета ставок налога была запрошена статистическая информация в Министерстве по налогам и сборам Республики Абхазия. Информация содержала суммы совокупного дохода и уплаченных налогов юридическими лицами за последние несколько лет. Для более точного расчета ставок налога из всех юридических лиц, зарегистрированных на территории Республики Абхазия, были отобраны 190 юридических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность и демонстрирующих наиболее стабильные результаты хозяйственной деятельности как по объемам совокупного дохода, так и по уплаченным налогам. В целях исключения возможной случайной ошибки в указанной информации, из 190 юридических лиц дополнительно было исключено 45 юридических лиц, достоверность чьих финансовых показателей вызывала сомнения либо по которым суммы уплаченных налогов были близки к нулю при значительных показателях доходов.

В конечном итоге в результате проведенной выборки расчет ставок производился по 145 юридическим лицам, совокупный доход которых в 2013 году составлял сумму, входящую в диапазон, установленный для обязательного и добровольного применения упрощенной системы налогообложения – до 20 миллионов рублей. Также следует отметить, что в число указанных юридических лиц для уменьшения погрешности производимого расчета включено около 10 юридических лиц, не подпадающих под условия добровольного или обязательного применения упрощенной системы налогообложения, то есть совокупный доход которых превышает 20 миллионов рублей в 2013 году. Таким образом, произведенный расчет позволил определить объективные ставки налога по отраслям хозяйственной деятельности, в одинаковой степени учитывая интересы и хозяйствующих субъектов и государства. Для более простого применения ставок налога их дифференциация была осуществлена по принципу агрегирования отраслей хозяйственной деятельности, размер ставок по которым совпадает. Расчет ставок налога прилагается. Для сельского хозяйства ввиду отсутствия статистической информации и необходимости стимулирования развития данной отрасли была предложена минимальная ставка налога в размере 3%.