Лиана Кварчелия: Прежде чем принимать какие-либо решения в сфере продажи недвижимости, необходимо просчитать долгосрочный эффект как от принятия соответствующего закона, так и от его отсутствия

/Лиана Кварчелия, Центр Гуманитарных программ, Сухум/

Текст выступления на круглом столе "Привлечение российских инвестиций. Развитие рынка недвижимости и туристического кластера.Закон об особенностях оборота жилья".

Дискуссию организовал "Институт развития самоопределившихся государств" (Россия).
Сухум. 12 августа 2015 г.
Спасибо за организацию круглого стола, поскольку тема очень актуальная. Открытие рынка недвижимости – это одна из тем, которая бурно обсуждается в обществе. Есть две позиции. Одна позиция – вообще не продавать недвижимость иностранцам. Вторая – продавать, но с ограничениями. По-моему, никто не говорит о полной открытости рынка.

Мне кажется, для того, чтобы разобраться в этом вопросе, обществу не хватает профессионального мнения. Необходимы экспертные оценки экономистов и юристов, учитывающие все риски и выгоды в связи с той или иной позицией. Жаль, что сегодня в работе круглого стола не участвуют те депутаты Парламента и эксперты, которые уже заявили о том, что иностранным гражданам недвижимость продавать нельзя. Важно было бы выслушать их аргументацию.

Говоря об открытии рынка недвижимости для иностранцев, необходимо, во-первых, разобраться, в какой степени инвестиционная привлекательность Абхазии зависит именно от открытости такого сегмента недвижимости, как жилье, и насколько такое решение улучшит экономическую ситуацию в Абхазии.
Во-вторых, важно понять, почему в нашем обществе с беспокойством воспринимают идею открытости рынка в сфере продажи недвижимости иностранцам, при том, что есть желание сделать Абхазию инвестиционно более привлекательной. Эти опасения существуют в контексте общего ощущения уязвимости Абхазии как государства в силу его частичной признанности, в силу сложной экономической ситуации и большой зависимости от российской экономической помощи, в силу малочисленности абхазов и т.д. Кроме того, обсуждение вопроса продажи недвижимости происходит в контексте недавних достаточно эмоциональных обсуждений российско-абхазских соглашений. Так что, обеспокоенность в обществе можно понять.

Если говорить о более конкретных опасениях, то люди боятся, что поднимутся цены на недвижимость, и граждане Абхазии окажутся неконкурентоспособными. Есть опасение, что местное население постепенно будет вытеснено из городов, из центральных районов, что вместе с недвижимостью будет продаваться земля, что абхазы станут постепенно терять контроль над экономическими рычагами в своей стране и пр.
Важно серьезно проанализировать, что более эффективно поможет снять все эти опасения: полный запрет на продажу недвижимости иностранцам, который сегодня на практике можно обойти, и который поощряет приобретение вида на жительство и, в конечном итоге, гражданства Абхазии со всеми вытекающими политическими последствиями, или же частичная открытость рынка недвижимости, обусловленная целым пакетом протекционистских мер. Кстати говоря, я не считаю, что реакцией на любое нарушение закона (в данном случае я имею в виду незаконную продажу недвижимости) должна стать легализация этого нарушения.

Тут надо рассматривать ситуацию с точки зрения того, что мы можем приобрести, и что мы можем потерять.
В мире есть самые разные примеры решения вопроса - от полного запрета на покупку недвижимости иностранцами до полной открытости рынка недвижимости. Посредине находятся страны, в которых рынок недвижимости не закрыт, но ограничен определёнными протекционистскими мерами, с разной степенью успешности защищающими интересы граждан этих стран. Речь идет о таких мерах, как выбор сегмента недвижимости, подлежащего частичной открытости – например, коммерческие и промышленные объекты.

Если же речь пойдет о рынке жилья, то в международной практике существуют такие меры, как квоты (например, ограничение объема годовых продаж или определение допустимого процента иностранной собственности в многоквартирном доме); определение типов недвижимости, разрешенных для продажи иностранцам (например, только квартиры в многоквартирных домах); зональность (определение районов, в которых разрешена или запрещена продажа недвижимости); выделение при строительстве иностранным инвестором многоквартирного дома определенного процента жилой площади мэриям для удовлетворения потребностей местных очередников; специальное налогообложение при покупке и продаже недвижимости иностранцем; предоставление права на покупку недвижимости без права прописки и получения вида на жительство; категоризация недвижимости - первичное/вторичное жилье и определение того, что можно приобретать в собственность, а на что распространяется лишь право аренды; запрет на компактное поселение иностранцев; учет мнения соседей; наконец, государственное разрешение в каждом конкретном случае - есть страны, например, такие как Австрия, где каждый кейс рассматривается в индивидуальном порядке, и т.д.

В любом случае, прежде чем принимать какие-либо решения в этой сфере, необходимо просчитать долгосрочный эффект как от принятия соответствующего закона, так и от его отсутствия; нужно изучить мировой опыт, в особенности опыт маленьких стран со схожей демографической ситуацией. Необходимо посмотреть, какие ограничительные меры дают наибольший эффект, какие меры были бы наиболее адекватными в контексте Абхазии - и с точки зрения защиты интересов граждан Абхазии и с точки зрения повышения инвестиционной привлекательности страны и, в целом, экономической состоятельности Абхазии. Необходимо найти правильный баланс между этими составляющими, и в этом деле торопиться не следует. Кроме того, без серьезной борьбы с коррупцией бессмысленно вообще говорить о каких-либо решениях, поскольку и полный запрет и частичные ограничения можно будет обходить - в итоге потеряет в целом наше государство.

В заключение хочу еще раз подчеркнуть, что для принятия верного для Абхазии решения необходимо уйти от популизма в сторону всестороннего обсуждения данного вопроса, опирающегося на профессиональные заключения экономистов, юристов – экспертов, которые смогут с разных точек зрения оценить все риски и выгоды и дать прогноз развития ситуации.